“Creo que se puede desarrollar una política eficaz para mejorar la asequibilidad en Barcelona sin afectar negativamente al mercado privado”

Walker Toma (1986, Berkeley, California) completó en 2017 el Máster universitario en Cooperación Internacional: Arquitectura de Emergencia Sostenible. Después de finalizar un periodo de prácticas con ONU-Habitat ese mismo año, Walker pasó a ocupar un puesto a tiempo completo en el organismo en el que trabaja actualmente, la Alianza Mundial de Operadores de Agua (GWOPA, por sus siglas en inglés). Actualmente también está realizando un doctorado en UIC Barcelona, investigando el impacto potencial en el mercado de la vivienda de la ciudad de Barcelona y la asequibilidad de la política de vivienda inclusiva adoptada por el Ayuntamiento de Barcelona en 2018.

1.    ¿Por qué te propusiste analizar el mercado de la vivienda en la ciudad de Barcelona?

Elegí analizar el mercado de la vivienda de Barcelona, y cómo ese mercado interactúa con esta política específica, para entender cómo las fuerzas del mercado privado coexisten con objetivos públicos, tales como el “derecho a la vivienda”. Me interesa la compleja dinámica de la asequibilidad de la vivienda y explorar en qué medida los instrumentos de la política interactúan con las fuerzas del mercado privado. Puesto que los mecanismos de la política de vivienda inclusiva están intrínsecamente vinculados a proyectos privados, sirven, por lo tanto, como lentes eficaces a través de las cuales se puede evaluar cómo se pueden calibrar eficazmente las medidas políticas para alcanzar los objetivos de asequibilidad. 

2.    Hasta ahora, has llevado a cabo un examen de las mejores prácticas tanto en los Estados Unidos como en Europa para contribuir a un debate informado sobre la política de vivienda inclusiva no solamente en Barcelona, sino en todo el mundo. ¿Qué países y/o ciudades podrían servir como buen ejemplo de la política de vivienda inclusiva?

En Europa, donde hay bastante menos políticas de vivienda inclusiva establecidas que en los Estados Unidos, aunque es aquí donde nació la práctica, tanto París como Londres destacan como modelos eficaces. En los Estados Unidos, muchas ciudades importantes de la costa oeste y del noreste adoptan políticas de inclusión. Entre las ciudades más grandes con buenos ejemplos de políticas eficaces figuran San Francisco, Boston, Nueva York y Washington DC; asimismo, algunas jurisdicciones más pequeñas han demostrado también su eficacia política en ofrecer viviendas asequibles de manera integradora e inclusiva. 

3.    Tu estudio se centra en dos barrios/distritos de Barcelona: Sant Martí y Sants-Montjuïc. ¿Por qué elegiste estas dos zonas?

Opté por estos distritos basándome en su desarrollo reciente (muchas construcciones nuevas) y en las características de gentrificación (por ejemplo, la proporción de alquileres altos en relación con los ingresos). En otras palabras, estos dos distritos representan zonas de la ciudad en las que la política de inclusión debería ser más eficaz, es decir, zonas donde existe una demanda de promotores privados (necesaria para que la política de inclusión genere viviendas asequibles), a la vez que presentan características de gentrificación y, por lo tanto, zonas en las que es necesario construir viviendas asequibles. Al centrar mi investigación a escala de distrito, espero comprender mejor el impacto de las políticas específicas de cada contexto. 

4.    ¿Qué elementos deben tener en cuenta los responsables políticos para que la vivienda inclusiva sea un mecanismo eficaz para impulsar proyectos del sector privado y generar viviendas asequibles?


La política de vivienda inclusiva puede ser un mecanismo eficaz para impulsar proyectos del sector privado a fin de generar viviendas asequibles de manera integradora e inclusiva. Cuando están convenientemente calibradas, las políticas de inclusión pueden generar viviendas asequibles sin afectar negativamente a proyectos privados, con un coste fiscal mínimo o nulo para la jurisdicción que las aplica, especialmente en períodos de alta coyuntura. En todo el mundo se pueden encontrar numerosos ejemplos de políticas inclusivas exitosas. 
Además, existe una gran diversidad en los modelos de política de vivienda inclusiva que se han aplicado. No obstante, las políticas de inclusión más eficaces (definidas por su capacidad de generar viviendas asequibles o sociales de manera integradora y socialmente inclusiva) se consideran esenciales y se caracterizan por su flexibilidad (por ejemplo, en lo que respecta a los límites del precio de alquiler y/o venta, el porcentaje de inclusión requerido, la tipología de las viviendas, etc.) y buena adaptación al contexto de mercado.

5.    ¿La medida aprobada por el Ayuntamiento de Barcelona y la Generalitat de Catalunya en diciembre de 2018, que promueve la vivienda de protección oficial, contribuye a garantizar el acceso a una vivienda digna en Barcelona?


Los resultados preliminares de esta investigación sugieren que, dado el contexto del mercado residencial de Barcelona, una política de vivienda inclusiva, calibrada adecuadamente, podría ser muy eficaz para generar nuevas viviendas asequibles de manera integradora e inclusiva. Sin embargo, los resultados preliminares del análisis de viabilidad que he llevado a cabo sobre la promoción de nuevas viviendas en barrios seleccionados indican que la actual actividad constructora es insuficiente para superar la carga impuesta por los requisitos de la política de vivienda inclusiva de la ciudad. Por consiguiente, es probable que la política limite la construcción privada, lo que a su vez tiene como consecuencia menos viviendas asequibles generadas por la política que las previstas cuando se aprobó la medida. La ciudad estimó que se construirían anualmente entre 300 y 400 viviendas asequibles como resultado de la política de vivienda inclusiva. Estas previsiones se basaban en el supuesto de que continuaría la tendencia de construcción de viviendas que se observaba en los años anteriores a la aplicación de la medida. 
Si se calibra adecuadamente para reflejar mejor las realidades contextuales —con la incorporación de incentivos para la construcción y la posible modificación de los requisitos de inclusión en las zonas de la ciudad con mercados residenciales más débiles—, la economía de la construcción subyacente sugiere que la política de vivienda inclusiva de Barcelona está bien posicionada para alcanzar su objetivo político declarado de mejorar la asequibilidad en la ciudad generando viviendas asequibles de manera integradora.

6.    ¿Cómo crees que la pandemia actual puede afectar al mercado de la vivienda inclusiva en grandes ciudades como Barcelona?

Si bien estoy analizando cómo la pandemia y sus impactos en el mercado de la vivienda pueden afectar, a mayor escala, a la construcción en Barcelona y, a su vez, los impactos de la política de inclusión, es una cuestión complicada y no creo que tenga los conocimientos necesarios para dar una respuesta completa. 

Aunque todavía es muy pronto para conocer la magnitud del impacto de la COVID-19 en los mercados de la vivienda, los efectos a corto plazo en Barcelona debido a la reducción del turismo (y, por tanto, de la demanda de apartamentos turísticos), la pérdida de puestos de trabajo, el menor número de estudiantes universitarios, etcétera, no ayudan en absoluto al desarrollo de la economía subyacente para nuevas construcciones o proyectos de rehabilitación importantes. Dicho esto, el cambio de preferencias de los arrendatarios y compradores con mayores ingresos (por ejemplo, el deseo de más terrazas o más espacios para vivir) probablemente también tendrá un impacto en los futuros diseños de viviendas. El propósito de mi investigación es averiguar cómo estos diversos factores pueden repercutir en los mercados de vivienda más amplios (y específicos del barrio) y, por consiguiente, la eficacia proyectada de la medida para generar viviendas asequibles. 

7.    ¿Esta medida aprobada en 2018 podría ser un buen ejemplo de una política de vivienda post-COVID?

Tal y como está diseñada actualmente, diría que no. Pienso que la forma en que está estructurada la política (incluso prepandémica) no refleja muy bien las realidades económicas de Barcelona, especialmente a nivel de barrio. En mi opinión, las complicaciones económicas derivadas de la pandemia solo hacen más cuestionable la eficacia de la medida, ya que la economía es menos favorable y más incierta (es decir, inversiones de riesgo).

8.    El Gobierno español se está planteando cómo regular el mercado de la vivienda para garantizar precios justos, especialmente en grandes ciudades como Barcelona o Madrid. Según tu investigación, ¿es realmente posible alcanzar un mercado de viviendas asequibles sin afectar negativamente a la actividad del mercado privado? 

Este es un tema muy importante, e incluso llegar a un acuerdo entre los responsables políticos sobre lo que constituye un “mercado de viviendas asequibles” es un reto. Solo puedo hablar por mi investigación, que se centra en una política concreta centrada en generar viviendas asequibles de forma inclusiva en algunos barrios de una sola ciudad en España (Barcelona). En lo que respecta a la vivienda inclusiva, sí, creo que se puede desarrollar una política que sea eficaz a la hora de mejorar la asequibilidad en Barcelona —mediante la construcción de viviendas asequibles integradoras— sin afectar negativamente a la actividad del mercado privado. 

En cuanto a la pregunta más general, intento aclarar con mi investigación si un “mercado de viviendas asequible” o un “derecho a la vivienda” puede coexistir, en la práctica, con el mercado privado (y, en caso afirmativo, hasta qué punto). Desgraciadamente, aún no tengo respuesta a esa pregunta. 

9.    En 2017 te graduaste en el Máster en Cooperación Internacional: Arquitectura de Emergencia Sostenible. ¿Cómo han influido estos estudios en tu carrera profesional? 

Antes de cursar el Máster, apenas tenía relación con la industria humanitaria y de desarrollo. Mi experiencia laboral antes del Máster fue como consultor en economía urbana para el sector privado, trabajando principalmente en la ordenación territorial y la política de vivienda. Así que, a ese respecto, el Máster me abrió los ojos a algunas de las oportunidades fuera de los sectores público y privado. De manera más directa, la parte de prácticas del Máster me llevó a mi puesto actual en ONU-Hábitat, primero con el Programa de perfiles de ciudades resilientes y luego con la Alianza Mundial de Operadores de Agua.

10.    ¿Cuáles son tus principales responsabilidades en ONU-Habitat?

Mis responsabilidades consisten principalmente en apoyar los recursos de gestión de los conocimientos, así como el diseño y la gestión de ayudas internacionales para conectar los servicios de agua y saneamiento mediante la cooperación entre organismos homólogos. 

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